6.17 대책 후 여론 악화하자 투기차단 동시에 공급확대…3기신도시 물량 대폭 늘 듯 

문재인 대통령이 부동산정책 전면에 나섰다. 멈추지 않는 집값 급등에 지지층 이탈의 우려가 커지고 있기 때문이다. 실제로 문 대통령과 여당인 더불어민주당의 지지율이 최근 인천 국제공항공사(인굮공) 보안요원 정규직화 및 부동산 대책 실효성 등 논란 속에 큰 폭으로 동반 하락했다. 여론조사 전문기관인 리얼미터는 7월2일 교통방송(TBS) 의뢰로 7월 1주차(6월 29일∼7월 1일) 문 대통령 국정수행 지지율을 조사한 결과 전체 응답자의 49.4%(매우 잘함 29.1%, 잘하는 편 20.2%)가 문 대통령이 ‘국정수행을 잘하고 있다’고 답했다고 밝혔다. 전주 대비 3.9%포인트 떨어진 수치로 지지율은 6주 연속 하락세를 기록했다. 특히 대통령 지지율이 40%대를 기록한 것은 3월 3주차 조사(긍정 49.3%, 부정 47.9%) 이후 15주 만이다.

‘국정수행을 잘못하고 있다’고 한 응답자는 전주 대비 3.4%포인트 오른 46.1%(매우 잘못함 29.2%, 잘못하는 편 16.9%)로 집계됐다. 부정평가 수치 역시 3월 3주차 조사 이후 최고를 기록했으며, 긍·부정 평가 격차는 3.3%포인트로 3월 4주차(8.5%포인트) 이후 14주 만에 한 자릿수를 기록했다. ‘모름·무응답’은 전주보다 0.6%포인트 상승한 4.6%였다.

정당 지지율에서도 민주당은 전주 대비 3.1%포인트 하락한 38.1%를 기록했다. 민주당 지지율이 30%대로 떨어진 것은 지난 2월 2주차 조사 이후 20주 만이다. 미래통합당은 전주 대비 1.9%포인트 오른 30.0%를 기록했다. 통합당 지지율이 30%대로 올라선 건 14주 만으로, 민주당과 지지율 격차가 8.1%포인트로 좁혀졌다.

이번 리얼미터 주중 여론조사는 전국 18세 이상 유권자 1507명을 대상으로 무선 전화면접(10%), 무선(70%)·유선(20%) 자동응답 혼용방식, 무선전화(80%)와 유선전화(20%) 병행 무작위 생성 표집 틀을 통한 임의전화걸기 방법으로 실시했다. 표본오차는 95% 신뢰수준에서 ±2.5%p, 응답률은 3.9%였다. 자세한 조사 내용 및 결과는 리얼미터 홈페이지 또는 중앙선거여론조사심의위원회 홈페이지를 참조하면 된다. 

●청년층 이반에 與, 부랴부랴 예산 추가… 통합당, 맹비난

민주당이 3차 추가경정예산(추경)안 심사 과정에서 ‘청년 맞춤형 지원 예산’ 증액 등을 통한 청년층 민심 잡기에 나섰다. 조정식 정책위의장은 7월2일 국회에서 열린 정책조정회의에서 “3차 추경 심사가 졸속이라는 주장은 그야말로 생트집에 불과하다”며 “당정은 이번 추경 편성 단계부터 수많은 협의를 통해 전체적인 규모와 세부사업을 결정했고, 각 상임위원회와 예산결산특별위원회에서 추경을 꼼꼼히 심사하고 있다”고 강조했다.

그는 “(추경이) 조금이라도 늦어지면 정책 효과가 반감된다. 내일(3일) 중 반드시 3차 추경을 매듭지어야 한다”고 강조했다. 민주당은 국회에서 심사 중인 3차 추경안에 3600억원 규모의 청년층 지원 예산을 추가 반영키로 했다. 최근 인천국제공항공사 보안요원 정규직 전환 사태 등으로 청년 지지층이 이탈한 것을 의식해서다.

김태년 원내대표는 이날 회의에서 “민주당은 코로나 직격탄을 맞았지만 상대적으로 소외받는 20대를 위한 청년맞춤형 지원예산을 3차 추경에 추가하겠다”며 ▲청년 주거안정 예산(역세권 전세임대주택 확대, 다가구매입 임대주택 추가 공급) ▲청년 중소·중견기업 취업지원 예산 ▲비대면 사업 분야 청년 창업지원 예산 등의 추가 편성 방침을 밝혔다. 구체적으로 청년주거 금융지원 2500억원, 청년 일자리 지원 1000억원, 청년 창업지원 예산 100억원 등을 추경에 반영키로 했다.

하지만 미래통합당은 3차 추경과 관련해 “역대급 졸속 추경”이라며 민주당 의원들이 지역 민원사업 예산을 집어넣었다고 비판했다. 김종인 비상대책위원장은 이날 비대위 회의가 끝난 뒤 “대한민국 의회 사상 35조원이나 되는 엄청난 금액을 불과 3일 만에 뚝딱해서 통과시키겠다는 게 상식적으로 말이 되느냐”며 “문재인 대통령이 3일까지 추경하자고 명령하니 일사천리 모습을 보인다”고 지적했다.

통합당은 민주당이 3차 추경안에 한국해양진흥공사 출자(3000억원), 소재부품 자원순환 기술혁신센터 구축(200억원) 등 총 3571억원 규모의 13개 지역 민원사업 예산을 집어넣었다며 “염치없는 새치기”라고 비판했다. 주호영 원내대표는 “이 정부는 무슨 일만 생기면 ‘기승전코로나’”라며 “자신들의 실정(失政)도 코로나로 덮고 예산을 얼렁뚱땅 넘기는 것도 코로나로 덮고 코로나가 만능이 돼버렸다”고 비판했다.

●“부동산 불안 송구, 규제만으론 한계”…고개 숙인 민주당

더불어민주당이 7월3일 부동산 시장 불안으로 싸늘해진 민심을 우려해 대국민사과를 하고 근본적인 종합 대책 마련을 약속했다. 정부는 수도권 주택 물량 공급 확대 등 대책 방안 수립에 나섰다.

민주당 이해찬 대표는 이날 최고위원회의에서 “최근 부동산 시장이 매우 불안정해 국민 여러분께 대단히 송구하다”며 고개를 숙였다. 이 대표는 “현재 규제만으로는 한계가 있는 것이 분명하기 때문에 주택 공급, 임대사업자 정책, 부동산 규제 정책, 투기 정책까지 다 점검하겠다”며 “내 집 마련과 주거 불안감 해소를 위해 근본적이고 체계적인 대책을 당에서 신속히 마련하겠다”고 다짐했다.

민주당은 추가 지지층 이탈로 이어지지 않도록 종합 부동산 대책 마련에 착수했다. 특히 여론 악화의 기폭제가 된 다주택 공직자의 주택 처분을 촉구했다. 김태년 원내대표는 “민주당은 종합부동산세법 등 12·16, 6·17 대책의 후속 입법을 7월 국회에서 추진하겠다”면서 “(정부) 정책의 강도가 부족하거나 제도의 허점이 있다면 더 채우고 보완하겠다”고 강조했다. 또 지난총선에서 후보자들에게 받은 ‘투기지역·투기과열지구·조정대상지역 내 2주택 이상 보유 시 실거주 1주택을 제외한 주택을 매각하는 서약’의 이행 상황을 살펴보기로 했다. 허윤정 대변인은 “국회의원 재산등록 공개 때는 1차적으로 국민들이 확인할 수 있는 시점이 될 것”이라고 밝혔다.  

文대통령 “다주택자 등 투기성 주택 보유자 부담 강화”

金국토 불러 “신혼부부 稅완화·주택공급 확대” 긴급지시…靑 “종부세법 개정안 재입법 추진”

문재인 대통령은 7월2일 부동산 대책과 관련해 “투기성 매입에 대해선 규제해야 한다는 국민 공감대가 높다”며 “다주택자 등 투기성 주택 보유자의 부담을 강화하라”고 지시했다. 문 대통령은 이날 김현미 국토교통부 장관을 청와대로 불러 주택시장 동향 및 대응 방안과 관련한 긴급보고를 받고 투기성 주택 보유자 부담 강화와 함께 청년·신혼부부 등의 주택구입 부담 완화, 주택공급 물량 확대를 주문했다.

긴급보고에 앞서 청와대 참모들에게는 “종합부동산세법(종부세법) 개정안을 정부의 21대 국회 최우선 입법 과제로 처리할 수 있도록 추진하는 방안을 검토해 달라”고 말했다.

문 대통령은 김 장관에게 “실수요자, 생애최초 구입자, 전월세에 거주하는 서민들의 부담을 확실히 줄여야 한다”며 청년·신혼부부 등 생애최초 구입자에 대해서는 세금부담을 완화해 주는 방안을 검토하라고 요구했다. 또 “정부가 상당한 물량의 (주택)공급을 했지만 부족하다는 인식이 있으니 발굴을 해서라도 추가로 공급 물량을 늘리라”고 했다. 문 대통령은 2021년 시행되는 3기 신도시 사전청약 물량을 확대하는 방안도 강구하라고 지시했다. 그러면서 김 장관에게 “반드시 집값을 잡겠다는 의지가 중요하다. 보완책이 필요하면 주저하지 말고 언제든지 추가 대책을 만들라”고 당부했다.

이날 김 장관 긴급보고는 원래 일정에 없었던 것이다. 부동산값 안정을 위한 6·17 부동산 대책 이후에도 수도권을 중심으로 집값 상승세가 지속되자 문 대통령이 직접 주무 장관을 불러 부동산 안정화 대책을 주문하는 특단의 조치를 취한 것으로 풀이된다. 

▲ 문재인 대통령이 7월3일 청와대 참모들에게 부동산 대책과 관련해 발언하고 있다.

강민석 청와대 대변인은 브리핑에서 “종부세법 개정안은 지난해 12월16일 발표된 종부세 강화 방안 등에 부동산 대책을 담은 것”이라며 “20대 국회에서 처리가 무산되고 말았고 정부는 재입법을 추진할 계획”이라고 말했다. 강 대변인은 “문 대통령의 지시는 부동산 문제에 대한 정부의 강한 의지를 보여주는 것”이라고 강조했다.

노영민 대통령 비서실장은 이날 청와대 내 비서관급 이상 참모 중 다주택자들을 직접 면담하고 이달(7월) 중으로 1주택을 제외한 나머지 주택을 처분하라고 강력히 권고했다. 노 실장은 “청와대 내 다주택 보유자는 대부분 불가피한 사유가 있지만 국민 눈높이에 맞아야 하고, 이제는 우리가 솔선수범해야 한다”며 본인 소유의 아파트 2채 중 청주 아파트를 매물로 내놨다. 현재 청와대 내 다주택 보유자는 12명이다.

6.17대책 후 여론악화…투기차단 동시 공급확대…3기신도시 물량 대폭 늘 듯

문재인 대통령이 7월2일 종합부동산세(종부세)법 개정안 우선 처리 등을 지시하며 부동산 정책 드라이브를 걸고 나선 것은 최근 심상찮은 부동산 가격상승과 이에 따른 지지층 이탈을 감안한 특단의 조치라는 해석이다.

문재인정부 들어 22번이나 부동산 정책을 내놨지만 부동산 가격은 안정세를 보이지 못하고, 청와대 참모들이 약속과 달리 여전히 다주택을 보유하고 있는 게 최근 재확인되면서 여론이 들끓었다. 문 대통령은 2019년 노영민 비서실장의 다주택 정리 권고에도 청와대 일부 참모들이 집을 매각하지 않고 있는 상황이 정부의 부동산 정책 신뢰도를 하락시켰다고 판단한 것으로 보인다.

민주당은 지난 20대 국회에서 처리되지 못한 종부세법 개정안을 우선처리 법안 목록에 포함시킨다는 방침이어서 정부의 다주택자 압박은 한층 강화될 전망이다. 다만 문 대통령이 직접 나섰는데도 부동산 가격이 안정되지 않을 경우 정부의 부동산 정책 신뢰가 추락하면서 청와대가 정치적 부담을 져야 하는 상황으로 몰릴 수 있다.

6·17대책 발표 이후에도 서민층은 규제지역이 대폭 확대되면서 내집마련이 어려워졌다고 반발하고, 서울 강남 거주자나 재건축 보유자 등은 지나친 규제로 사유재산권이 침해된다며 불만을 제기하고 있다. 청와대와 여당으로서는 여론 악화 속에 진행되는 흐름을 비상상황으로 여길 법했다. 이날 김현미 국토교통부 장관이 청와대를 찾아 6·17대책 이후 시장상황과 향후 부동산 정책방향을 정리해서 보고한 데엔 이런 인식이 배경으로 작용했을 것으로 풀이된다.

국토부는 주택공급 물량 확대, 다주택자 등 투기성 주택 보유자 부담 강화 등 전날 문재인 대통령의 지시사항을 이행하기 위한 방안을 검토키로 했다. 공급 확대와 관련해 3기 신도시인 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장 등에 배정된 청약 물량을 늘리는 방안이 거론된다. 지구지정은 끝났지만, 인구 계획을 수정해 용적률이나 주거비율을 높여 수용 인구를 확대하는 방식이다. 앞서 발표된 서울 용산 정비창 부지 개발과 같이 수도권에 추가로 공공택지를 확보하는 작업도 검토 중이다.

●“종부세법 최우선”…투기와의 전쟁 계속

문 대통령은 이날 긴급보고에 앞서 참모들에게 “종부세법 개정안을 정부의 21대 국회의 최우선 입법 과제로 처리하도록 추진하는 방안을 검토하라”는 지시를 내렸다. 부동산시장 과열을 진화하려면 종부세율 인상과 양도소득세 요건 강화 등 투기성 매매에 대한 강력한 경고가 필요하다고 판단한 것이다. 종부세법 개정안은 2019년 12·16 부동산대책에 담긴 입법과제로, 다주택자 및 고가주택 보유자에 대한 종부세 강화 방안을 담고 있으나 20대 국회에서 처리가 무산된 바 있다.

문 대통령은 김 장관으로부터 주택시장 동향 및 대응방안에 대해 긴급보고를 받은 뒤에도 다주택자 등 투기성 주택보유자의 부담을 강화할 필요가 있다고 지적했다. 이에 따라 기획재정부도 종부세 강화 법안을 2020년 세법 개정안에 포함시켜 9월초 ‘정부입법안’ 형태로 국회에 제출할 계획인 것으로 알려졌다. 개정안에는 공시가격 9억원 이상 주택에 부과되는 종부세를 1주택자에 대헤서도 강화하는 내용이 담긴다.  

●공급확대 병행으로 부동산정책 기조 유연해질까

문 대통령은 투기수요를 차단하는 방안과 함께 공급을 늘려야 한다는 점을 강조했다. 수요 억제 위주의 정책 일변도에서 일부 보완책의 필요성을 강조한 것으로 풀이되는 대목이다. 문 대통령의 지시를 계기로 3기 신도시의 사전 청약물량도 대폭 확대될 것으로 예상된다. 아울러 실수요자의 경우 주택구입 장벽을 낮출 수 있도록 청년·신혼부부 등 생애최조 구입자에 대한 세금부담 완화 방안을 마련해 달라고 함께 당부했다. 6·17대책 등 최근 내놓은 부동산정책이 실수요자까지 옭아맨다는 일각의 비판 여론을 수용한 셈이다.

한편, 김현미 국토부 장관의 구체적인 보고 내용은 추후에 공개될 것으로 예상된다. 늦어도 올해 안에 세부내용을 확정해 발표할 것으로 알려졌다. 이와 별개로 최근 풍선효과의 온상으로 지목된 경기 김포와 파주 등을 규제지역으로 추가 지정하는 등 투기근절 방안도 한층 속도를 낼 가능성이 높다. 국토부 관계자는 “관계 부처와 협의를 거쳐 이른 시일 내에 구체적인 정책 방향을 제시할 것”이라고 말했다.

국토부는 일단 갭투자 제한에 초점을 맞춰 내놓은 대책 중 전세대출 규제와 재건축 의무기간 등을 적용하는데 있어 선의의 피해자가 없도록 예외조항을 검토하고 있다. 아울러 3억원 이하 집을 사도 가격이 오르면 전세대출 연장을 해주지 않는다거나, 규제 발표 이전에 시행된 대출까지 회수된다는 등 사실이 아닌 내용은 적극적으로 홍보해 오해를 바로잡는다는 방침이다.

국토부는 2019년 발표된 12·16대책과 최근 나온 6·17대책의 후속조치가 모두 이뤄지지 않은 현시점에서 정책효과를 단정짓기는 이르다는 판단을 하고 있다. 12·16대책에 따른 종합부동산세(종부세) 강화나 양도소득세 공제요건 강화 등은 여야 간 이견으로 관련법이 처리되지 않고 있는 상황이다.

당시 국토부는 여당과 협력해 의원입법 형태로 12·16 후속 법안을 추진했다. 민주당 김정우 의원이 2019년 12월 대표 발의한 종부세법 개정안은 종부세율을 다주택자에 대해 0.2~0.8%포인트, 1주택자에 대해서도 0.1~0.3%포인트 인상하고, 조정대상지역 2주택자 종부세 세부담 상한을 200%에서 300%로 올리는 내용이 담겼다. 소득세법 개정안의 경우 9억원 초과 주택을 거래한 1가구 1주택자의 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가하고, 1년 미만 보유 주택에 대한 양도세율을 40%에서 50%로 인상하는 내용이 골자다. 하지만 미래통합당 등 야당은 경기부양과 주택거래 활성화를 위해 종부세 등 세부담을 줄여야 한다고 맞서면서 20대 국회에서 법안 처리가 무산된 바 있다.

21대 국회 회기가 시작되자 통합당은 선제적으로 종부세 완화 법안을 제출하며 맞불작전을 놓은 상태다. 태영호, 배현진 의원이 각각 1호 법안으로 종부세 부담 완화 방안이 담긴 법안을 대표 발의했다. 1가구 1주택자를 아예 종부세 부과 대상에서 제외하거나 공제율을 낮춰주는 식으로 세부담을 줄이는 내용이다. 이에 따라 종부세율을 올리려는 민주당과 세부담을 완화하려는 통합당 사이의 충돌이 불가피하다는 전망이 나온다.

종부세 인상 입법 속도…다주택자에 ‘징벌적 과세’ 

당정, 더 센 부동산대책 마련 돌입…종부·재산·양도세 강화 다각 검토…종부세 최고세율 4.0%보다 상향…1∼2년 내 매매 양도세 인상 추진

정부와 여당은 부동산대책과 관련한 문재인 대통령의 긴급 지시에 따라 ‘더 강력한’ 세제(稅制)개편안 마련에 나섰다. 다주택자와 단기 투기성 매매자에게 ‘징벌적 수준’의 세금을 물리는 방안까지 거론된다. 6·17 부동산대책 이후에도 부동산 가격 상승 흐름이 이어지고 여론이 악화하는 상황에서 강력하고 빠른 조치를 통해 부동산 가격 안정에 대한 정부 의지를 분명하게 밝히겠다는 의도다.

정부와 더불어민주당 등에 따르면 2019년 12·16 대책, 지난 6월 6·17 대책에 담긴 과세안을 한층 강화해 종합부동산세와 양도소득세 등을 조정하는 내용의 법 개정안을 국회에 제출할 예정이다. 당정은 입법 속도를 내기 위해 ‘의원 입법’ 형태로 발의해 이달 중 국회에서 처리한다는 목표다.

민주당 정책위원회 관계자는 “현재 분위기상 1∼2주 안에는 추가 대책이 나와야 하지 않겠느냐”며 “투기 행태를 잡기 위한 규제책으로는 세율 인상을 검토하고 있는데 보유세를 높일 수 있다”고 말했다. 7월13~14일 마련될 정부안을 놓고 당·정(黨政) 협의를 거쳐 국회 기획재정위원회 여당 간사인 고용진 의원이 법안을 대표 발의하는 수순을 밟을 전망이다. 당·정은 종부세와 재산세 등 보유세와 양도세 인상 등의 과세를 강화하는 방안을 다각적으로 검토하는 것으로 알려졌다.

문 대통령이 신속한 입법을 지시한 종부세법 개정안은 현행 0.5∼3.2%인 종부세율을 0.6∼4.0%까지 올리고, 조정대상지역 2주택자 종부세 부담 상한을 200%에서 300%로 올리는 내용으로, 12·16 대책에 담겼으나 20대 국회에서 처리가 무산됐다. 문 대통령이 ‘투기성 주택 보유자 부담 강화’를 강조함에 따라 종부세법 개정안이 더욱 강화될 것으로 관측된다. 종부세 기본공제(6억원·1세대 1주택자는 9억원)를 줄이고, 지난 4·15 총선 과정에서 논의된 종부세 부과기준 상향을 통한 완화 기대와 반대로 과표구간을 낮추는 방안이 거론된다. 기본공제를 줄이고 과표구간을 낮추면 높은 세율을 적용받는 대상자가 더 늘어나 전반적인 실효세율이 올라간다. 정부는 6·17 대책에서도 법인 보유 주택에 대한 종부세율을 최대 4%로 인상하는 동시에 기본 6억원 공제 혜택을 없앤 바 있다.

12·16 대책에 담긴 종부세 최고세율 4.0%를 더 높일 것이란 관측도 나온다. 지금도 최고세율을 적용받는 대상이 많지 않은 만큼 실효성은 높지 않지만 시장에 상징적인 메시지를 보내겠다는 뜻으로 풀이된다. 부동산 차익에 부과하는 양도세를 강화하는 소득세법 개정안 처리도 7월 국회에서 함께 추진된다. 2021년 이후 양도분부터 실거래가 9억원 초과 주택을 거래한 1세대 1주택자가 장기보유특별공제를 받을 때 거주기간 요건을 추가하고, 1년 미만 보유 주택의 양도세율을 40%에서 50%로 올리는 내용이다.

정부는 추가로 1∼2년의 단기간에 주택을 사고팔며 양도차익을 얻은 경우 양도세 부담을 한층 강화하는 방안을 검토하는 것으로 전해졌다.

지금은 거주자인 1세대가 2년 이상 주택을 보유하다 팔면 9억원까지 비과세 혜택을 받고, 조정대상지역 내 1세대 1주택자는 보유기간과 거주기간 모두 2년 이상인 경우 9억원까지 비과세 혜택을 받는데, 이때 적용하는 보유·거주 기간을 더 길게 늘리는 방안도 거론된다.

일각에서는 취득세와 등록세를 올리는 방안도 거론하고 있으나 보유세와 거래세를 한꺼번에 올릴 경우 매물 잠김 현상으로 역효과를 부를 수 있다는 우려가 나온다. 민주당 강병원 의원은 이날 임대사업자에 대한 세제 특혜를 다시 축소하는 내용의 종부세법·조세특례제한법, 지방세특례제한법 일부개정안 등 ‘부동산 임대사업 특혜 축소 3법’을 대표 발의했다. 개정안은 임대사업자에 대해 4년·8년의 의무 임대기간을 지키고 임대료도 5% 이내로만 올리도록 하되 세제 혜택을 줬던 것을 모두 폐지하는 내용이다. 임대사업자들이 과도한 세제 특혜를 악용해 ‘몸집’을 불린다는 지적에 따른 것이지만 정책의 안정성을 해친다는 점에서 논란이 예상된다.

개정안은 민간임대주택·공공임대주택, 또는 대통령령으로 정한 다가구 임대주택은 종부세 과세표준 합산이 되지 않도록 했던 조항을 삭제했다. 등록임대주택은 종부세 합산과세를 면제해줬는데, 앞으로 합산과세 대상에 넣겠다는 것이다.

문재인 대통령의 특별지시로 조만간 마련될 추가 부동산대책은 자금력이 달리고 청약가점도 낮은 신혼부부와 생애최초 주택 구매자의 내집마련 기회 확대에 방점이 찍힐 것으로 보인다. 특별공급을 늘리면 한정된 신규 아파트 공급분에서 일반분양 물량이 줄어 다른 시장 참여자들 반발이 예상된다. 주택공급 확대를 위한 개발제한구역(그린벨트) 해제 등의 방안도 거론되지만 서울시 반대가 예상된다.

7월5일 정부와 국회에 따르면 국토교통부는 주택청약제도 중에서 특별공급제도 개편을 우선적으로 검토하고 있다. 특별공급 중에서도 생애최초와 신혼부부 특별공급 비율을 높이는 방안이다. 현재 국민주택 특별공급 물량은 생애최초 20%, 신혼부부 30%, 기관추천 15%, 다자녀 10%, 노부모 부양 5% 등 총 80%다

생애최초와 신혼부부 비중을 각각 10%만 늘려도 국민주택 전부를 주거취약계층을 위한 특별공급으로 채울 수 있다. 특별공급을 늘리더라도 서울 등 투기과열지구에서 9억원 이하 아파트의 주택담보대출비율(LTV)이 40%라서 자금 여유가 없는 이들에겐 ‘달콤한 꿈’일 뿐이다. 국민주택은 국가나 지방자치단체, 공공기관 등이 건설하거나 주택도시기금 지원으로 짓는 전용면적 85㎡ 이하 주택이다.

신혼부부 20%, 다자녀 10%, 기관추천 10%, 노부모 부양 3% 등 특별공급이 43%인 민영주택 청약제도를 손볼 가능성도 있다. 신혼부부 물량을 늘리고, 여기에 생애최초를 추가해 전체의 절반 이상을 특별공급으로 푸는 방안이 거론된다. 가점제 청약 물량이 줄어드는 게 문제다. 2450만명에 이르는 주택청약저축 가입자 가운데 개편된 제도에서 소외된 이들의 내집마련 기회를 뺏게 된다. 특히 착실히 가점을 모아온 40대 유자녀 무주택자 반발이 불가피하다. 국토부 관계자는 “현재 무주택 젊은층 서민의 내집마련 기회를 확대하기 위한 여러 방안을 검토 중이지만, 아직 확정된 내용은 없다”고 말했다.

문 대통령이 “발굴을 해서라도 주택공급 물량을 늘리라”고 지시하면서 경기 광명, 안산 등에 4기 신도시를 짓는 방안도 관측된다. 하지만 3기 신도시를 포함한 30만가구 공급계획 외에 주거복지로드맵 등으로 수도권 공공택지에서 공급하는 주택이 77만가구에 달하는 상황에서 새로 신도시를 만들면 입주 때 대규모 미분양 양산 등 부작용을 낳을 수 있다.

서울의 그린벨트(개발제한구역) 해제 방안도 다시 논의 테이블에 오를 것으로 예상된다. 서울의 그린벨트 면적은 149.13㎢로, 강남권에선 내곡동 등이 있는 서초구가 23.88㎢로 가장 넓고 강동구(8.17㎢), 강남구(6.09㎢), 송파구(2.63㎢) 등의 순이다.

앞서 국토부는 3기 신도시를 계획할 때 보존가치가 낮은 그린벨트 해제를 검토했다. 하지만 박원순 서울시장의 반대로 무산됐다. 여의치 않을 경우 정부가 경기 성남의 서울공항 등 의외의 대규모 부지를 택지로 발굴할 가능성도 있어 보인다. 그밖에 국토부는 기존 택지의 용적률이나 주거비율을 높이는 등의 방식으로 택지당 공급 주택 수를 늘리는 방안을 검토하고 있다.업계 관계자는 “신도시 등 대규모 택지는 입주까지 3∼5년이 소요되는 장기대책이라는 한계가 있는 만큼 양도소득세 등 거래세 완화를 통해 다주택자 매물이 시장에 풀리게 하는 단기 주택공급 대책도 함께 고려해야 한다”고 말했다. 

'서울 집값 결국은 오른다'… 6·17 대책 후 서울 거래량 폭발 

6.17 대책에도 수도권 아파트값 상승폭 유지…재건축은 '둔화' 

6·17 부동산대책의 ‘약발’이 먹히지 않고 있다. 대책 이후로도 서울 아파트가격 상승세가 지속 중이고, 규제로 묶인 수도권 지역에서 역류한 자금이 서울 외곽으로 몰려드는 ‘역(逆)풍선효과’까지 나타나고 있다. 지난 6월 아파트 거래량은 2020년 최고 수준으로 치솟았다.

7월5일 국토교통부 실거래가 정보에 따르면 최근 토지거래허가구역으로 묶인 서울 강남구 삼성·대치·청담동과 송파구 잠실동 등 4개 동은 규제 발효일 이후 단 1건의 실거래가 이뤄졌다. 하지만 인근 지역 아파트는 몰려드는 투자 수요로 줄줄이 신고가 경신이 이어졌다. 송파구 신천동 파크리오 전용 84.79㎡(32층)가 지난달 29일 18억5000만원에 거래되며 역대 최고가를 갈아 치웠다. 방이동 올림픽선수기자촌1단지 전용 121.23㎡는 5월 19억1000만원(6층), 20억원(5층)에서 지난 6월4일 20억5000만원(4층)으로 가격이 오른 뒤 지난 6월28일 21억5000만원(7층)에 매매돼 신고가를 기록했다. 강남구에서는 압구정동 현대5차 전용면적 82.23㎡가 지난달 24일 27억2000만원(11층)에 매매돼 한 달 만에 몸값을 3억2000만원이나 올렸다.

서울 외곽지역에서는 역풍선효과가 나타나고 있다. 노원구 상계동 상계주공1 전용 58.01㎡가 지난 6월26일 처음으로 5억원을 돌파해 5억2000만원(8층)에 거래됐다. 금천구 한신아파트 전용 89.46㎡도 6월20일 6억원(12층)에 신고가 거래됐다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “강북의 중저가 아파트 가격도 결국 오를 것이라는 기대 심리가 커지는 것”이라며 “초고가 주택담보 대출 규제와 중과세로 중소형·중저가 아파트에 쏠림 현상이 일어나고 있다”고 말했다.

주택시장의 선행지표인 주택거래량 동향도 비슷한 모습이다. 갭투자와 법인 주택거래 증가로 6·17 대책 직전까지 서울과 수도권에서 완만하게 늘던 주택거래량이 지난 6월 갑자기 폭증했다. 이날 현재 서울부동산정보광장에 신고된 6월 서울 아파트 거래량은 총9119건으로, 2020냔 들어 가장 많은 건수다. 거래신고 기한이 한 달 가까이 남은 점을 고려하면 6월 거래량은 1만건을 훌쩍 넘길 것으로 전망된다. 2018년 1월(1만2564건) 이후 최다를 기록할 가능성도 있다. 노원구(1137건)의 아파트 거래가 가장 활발했다. 노원구의 지난 6월 거래 건수는 5월(627건)의 2배에 육박한다. 6·17 대책에서 토지거래허가구역으로 묶인 삼성·대치·청담·잠실동이 있는 강남구(402건)와 송파구(603건)도 월간 최다 거래량을 기록했다.

경기도의 아파트 거래량은 지난 5월 1만6968건에서 지난 6월 1만9860건으로 상승했다. 서울에 비하면 상승폭이 그리 크지 않지만, 2019냔 실적과 비교하면 다르다. 2019년 6월 경기도의 아파트 거래량은 9763건이었다. 6·17 대책 시행 전 규제를 피해 서둘러 매매에 나선 ‘막차 수요’에 집값이 더 뛰기 전 내 집 마련에 나선 실수요자가 가세해 거래가 ‘폭발’한 영향으로 분석된다.

과거 부동산대책이 발표되면 시장이 일단 냉각됐던 것과 달리 이번 6·17대책은 아직까지 시장에 별다른 영향력을 발휘하지 못하고 있는 분위기다. 6·17대책 이후 각종 규제가 쏟아지자 주택보유자들이 오히려 거래에 응하지 않는 분위기다. 특히 강동은 급매물 소진 이후 추가 매물이 나오지 않으면서 매물 잠김이 심화됐다. 명일동 래미안명일역솔베뉴가 2500만원 뛰었고, 둔촌동 둔촌푸르지오와 길동 강동자이가 500만~2500만원 올랐다.

노원은 규제를 피하기 위한 단기 수요 쏠림으로 인해 시중에 나와 있던 중저가 매물이 소진됐다. 상계동 상계주공7단지가 500만~1500만원, 공릉동 공릉8·9단지청솔이 500만~2500만원 상승했다. 도봉은 창동 주공3단지와 쌍문동 동익파크가 500만~1000만원 올랐다. 구로는 구로동 구로현대가 1000만~1500만원, 신도림동 대림2차가 250만~1250만원 상승했다. 전체적으로 0.06% 상승한 신도시는 일산이 0.09%로 가장 많이 올랐다. 다음으로는 동탄(0.08%), 분당(0.07%), 평촌(0.07%), 산본(0.07%), 김포한강(0.07%), 파주운정(0.06%) 순으로 올랐다.

일산은 규제를 피하기 위한 수요가 유입되며 저가 급매물이 소진됐다. 백석동 백송5단지삼호풍림, 주엽동 문촌2단지라이프, 일산동 후곡4단지 금호·한양 등이 500만원 상승했다. 동탄은 장지동 동탄2아이파크와 능동 동탄푸른마을신일해피트리, 오산동 반도유보라아이비파크3.0 등이 250만~1000만원 올랐다.

경기·인천(0.10%)은 규제 가능성이 커진 김포시의 상승폭이 줄어든(0.36%→0.14%) 가운데 남양주, 하남 등 3기신도시가 위치한 지역은 교통과 기반시설 개선에 대한 기대감에 상승폭이 확대됐다. 남양주(0.26%)가 가장 많이 올랐고 다음으로 하남(0.25%), 성남(0.20%), 광명(0.18%), 용인(0.16%), 의왕(0.16%), 안양(0.15%), 김포(0.14%) 순으로 올랐다.

남양주 왕숙신도시에 인접한 퇴계원읍 쌍용예가, 진접읍 진접센트레빌시티1단지, 화도읍 창현두산2단지 등이 250만~1000만원 상승했다. 하남은 창우동 꿈동산신안, 신장동 대명강변타운이 500만~1000만원 올랐다. 성남은 하대원동 주공아튼빌과 도촌동 휴먼시아섬마을5단지가 1000만원 상승했다.

전세시장은 매물 부족이 심화되면서 서울이 0.09% 올랐다. 경기·인천과 신도시 모두 0.05% 오르며 지난주와 비슷한 변동폭을 나타냈다. 부동산114 윤지해 수석연구원은 "정부의 규제가 강화될수록 매물 잠김이 심화되는 양상"이라며 "규제 시행 전 막차를 타려는 실수요층이 6월말에 대거 거래에 나섰고, 7월 규제 시행 이후에는 집주인들이 대출조건 유지를 위해 보유주택을 매물로 쉽게 내놓지 못하는 상황이다"라고 지적했다. 그러면서 윤 수석연구원은 "이 같은 매물 부족을 해소하기 위해 정부가 주택공급 확대를 서두르는 분위기지만 실제 공급이 이루어지기까지 아직도 상당한 시간이 필요하다"고 덧붙였다.

조기숙 "문대통령, 일본처럼 집값 폭락하니 집 사지말라고 해" 

노무현정부 홍보수석 조기숙 페북서 비판 "대통령이 잘못된 신화 학습, 큰일이다 싶었다"

문재인 대통령이 2019년에 “일본처럼 우리도 집값이 곧 폭락할 테니 집을 사지 말고 기다리라”고 말했다는 주장이 6월28일 제기됐다. 노무현 정부에서 청와대 홍보수석을 지냈던 조기숙 이화여대 교수는 이날 자신의 페이스북에서 “지난해(2019년) 문 대통령 최측근 인사와 부동산에 대해 대화할 기회가 있었다”며 이같은 문 대통령의 발언을 전했다. 조 교수는 “문 대통령의 부동산 인식이 정확한지 점검이 필요하다”고 했다.

▲ 노무현 전 대통령이 재임 시절 북악산 숙정문에서 당시 민정수석이던 문재인 대통령, 조기숙 홍보수석(왼쪽) 등과 이야기를 나누고 있다. 청와대

조 교수는 “대통령이 참모로부터 과거 잘못된 신화를 학습했구나, 큰일 나겠다 싶더라”며 “이 정부 부동산정책 실패의 원인이 전문성 부족에 있다”고 했다. 그는 자신이 작년 5월에 출간한 『대통령의 협상』 저서에서 언급했던 각종 부동산 대책을 문 대통령에게 따로 전달했다면서, “(문 대통령이) 그 중 분양가 상한제만 받아들였다”고 했다. 

●조기숙 “나는 작년에 집 샀다…일본 집값은 오히려 올라”

조 교수는 “제가 제안한 (다른) 모든 대책이 함께 가야 분양가 상한제가 집값 잡는데 효력을 발휘하지, 이것만 해서는 오히려 공급을 위축시켜 지금 같은 전세대란을 가져온다”고 했다. 과거 일본 집값 폭락에 대해선 도쿄(東京) 인근에 신도시를 어마어마하게 만들어 아파트를 건설했고, 그 때문에 도쿄도 일시적으로 아파트 값이 하락했다며 “얼마 후 신도시는 공동화가 되었고 도쿄 집값은 꾸준히 오르기 시작했다. 중심부는 별로 떨어진 적도 없다”며 “일본 신도시 몰락을 수도권 집중이 높은 우리나라에 적용하는 것은 말이 안 된다”고 했다. 그는 작년에 집을 샀다고도 했다.

조 교수는 문재인 정부 고위공직자 중에 다주택자가 많다는 점도 비판했다. 그는 “참여정부 때 고위공직자 중에는 다주택자가 많았던 기억이 없는데, 이 정부 공직자는 다주택자가 많아 충격을 받았다”며 “대통령과 국토부 장관이 팔라고 해도 팔지 않는 강심장에 다시 한번 놀랐다”고 했다. 이어 “공직자는 저처럼 1가구 1주택일줄 알았는데, 신선한 충격”이라고 했다.

조 교수는 6월25일에도 “부동산 대책이 (대통령) 임기 3년 동안 스무 번 넘게 나와도 가격이 잡히지 않으면 대책이 잘못된 것 아닌가”라며 “왜 자신들의 대책이 잘못됐다는 반성은 없고 국민들을 투기꾼 취급하며 ‘더 센 정책이 기다리고 있다’고 협박하느냐”고 썼다. ‘갭 투자’ 방지책을 두곤 “전세 끼고 집을 사지 말라니, 당신들처럼 다주택자들이 전세 끼지 않고 집을 산 적 있느냐”며 “정책 결정자들은 책상에 앉아 있지 말고 부동산 중개사에게 전화 한 통화라도 해보라”고 목소리를 높였다.

●21번째 부동산 대책에 “민주당 정권은 무주택자가 많을수록 좋아”

6월17일 문재인 정부 출범 후 21번째 부동산 대책을 내놓았다. 김상조 청와대 정책실장은 6월21일 “이번에 발표한 6·17대책도 모든 정책 수단을 다 소진한 것은 아니다”며 22번째 대책을 예고했다. 이에 대해 각종 부동산 카페 등에선 “정부가 이젠 집값을 잡을 생각이 없다”, “다주택자들에게 세금 걷어 무주택자를 위한 임대 주택을 양산하겠다는 것”, “청년들이 집을 사면 민주당 표가 떨어지기 때문에 집 살 기회를 주지 않을 것” 등 비판이 나오고 있다.

여권 내에서도 정책 입안자인 김현미 국토부 장관과 김상조 청와대 정책실장에 대한 불만이 커지고 있다. 한 민주당 의원은 “당·정·청 회의를 해도 각 의원에게는 3분 동안 말 시키게 하고 들으려는 노력은 전혀 없다”고 했다.

KIEP보고서 “상위 10%가 순자산 42% 소유…집값 오를수록 불평등 심화”

한국의 상위 10%가 전체 순자산의 42%를 소유하는 등 부(富)의 불평등이 심각하고, 부동산 가격이 오를수록 양극화가 심화한다는 연구 결과가 나왔다. 대외경제정책연구원(KIEP) 윤덕룡·이동은·이진희 연구위원은 이러한 내용을 담은 ‘자산가격 변화가 경제적 불평등과 대외경제 변수에 미치는 영향 분석’ 보고서를 6월29일 발표했다.

보고서에 따르면 한국의 순자산 상위 10%는 전체 순자산의 42.1%를 소유한 것으로 집계됐다. 이 가운데 부동산 등 실물자산이 11.6%로 금융자산(7.8%)보다 많다. 보고서는 “부동산이 우리나라 가구의 주요 자산임을 시사하고 있으며, 부동산 가격 변화가 부의 불평등을 확대하는 데 미치는 영향이 크다는 것을 의미한다”고 분석했다.

집값 상승이 소득 불평등 악화로 이어지는 원인 중 하나로, 정부 정책의 소득 재분배 효과가 약한 점이 꼽혔다. 한국의 정부 정책 개입 이전의 소득 분포와 개입 이후의 소득 분포로 계산한 누진성 비율은 0.08%로 경제협력개발기구(OECD) 회원 34개국 평균 0.55%에 비해 크게 낮았다. 소득세와 이전지출 등 정부 정책의 소득 재분배 효과가 클수록 재정 정책의 누진성이 강하다.

실증 분석 결과 누진성이 약한 국가에서는 실질 주택가격 상승률과 실업률이 소득불평등 악화에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 

보고서는 “소득 불평등 개선을 위해 소득 재분배 정책 강화가 필요하다”며 “부동산과 금융소득에 대해 조세 누진성을 강화하고 저소득층에 대한 사회복지 지출을 늘려 실질소득을 증가시켜야 한다”고 지적했다. 이어 “자산시장 가격 안정을 위한 정책적 노력이 필요하다”며 “부동산 가격 상승은 자산 격차를 심화하고 경제적 불평등을 급격히 확대할 수 있어 그 원인을 통제하기 위한 정부의 노력이 요구된다”고 덧붙였다.

소득 분배가 악화하면 한계소비성향이 상대적으로 낮은 고소득층에 부가 집중되고 한계소비성향이 높은 저소득층은 소득이 감소해 경제 전체의 평균소비성향이 낮아지는 것으로 분석됐다. 한계소비성향은 추가 소득 중 저축되지 않고 소비되는 금액의 비율을 의미한다. 소득 5분위(상위 20%) 소비성향은 1990∼1994년 0.52에서 2015∼2016년 0.37로 떨어지고, 같은 기간 1분위(하위 20%) 소비성향은 0.74에서 0.57로 떨어져 소득이 높을수록 한계소비성향이 더 하락하는 것으로 나타났다. 부의 불평등이 심화할수록 국내 총소비 증가에는 부정적인 영향을 미치고, 총소비 감소는 경제성장에도 부정적인 영향을 미칠 것으로 추정됐다.

소득 불평등과 경상수지는 ‘U자형 관계’에 있는 것으로 분석됐다. 초반에는 불평등이 증가할수록 경상수지가 감소하지만, 불평등이 일정 수준을 넘어서면 오히려 경상수지가 개선된다는 것이다. 한국 경제는 현재 ‘U자’의 바닥 이전에 위치해 불평등의 심화는 경상수지 감소를 야기하는 요인으로 꼽혔다. 지금처럼 노후가 준비되지 않은 상태에서 고령화가 진행되면 불평등이 더욱 심해져 경상수지 적자 전환 시점을 앞당길 것으로 전망됐다.

보고서는 “적극적인 재분배 정책을 통해 성장에 우호적인 경제환경을 만들고, 1분위 소득집단의 소득 안정을 위한 정책 방안을 모색해야 한다”며 “교육격차 해소와 부동산 가격 안정 등 불평등의 원인을 통제하는 정책이 필요하다”고 지적했다.

취임 3년간 부동산대책 21번 내놓은 김현미…집값 잡을 수 있을까

2017년 6월 취임한 김현미 국토교통부 장관이 지난 6월23일 취임 3년을 채웠다. 오는 9월까지 장관직을 유지하면 최장수 국토부 장관 기록을 갈아치우게 된다. 기존 기록은 이명박 정부에서 3년3개월간 재임한 정종한 당시 국토해양부 장관이 보유하고 있다. 문재인 정부 출범 이후 발표한 21번째 부동산 대책인 ‘6·17 대책’을 내놓은 김 장관이 임기 중 ‘집값과의 전쟁’에서 승리할 수 있을지 관심이 모아졌다.

김 장관은 취임식 때 “부동산 투기세력이 돈을 위해 주택시장을 어지럽히는 일이 더는 생겨선 안 된다”고 강조한 이후 집값을 안정화하기 위해 굵직한 부동산 대책을 주도했다. 취임한 지 두 달도 안 된 2017년 8월 투기과열지구 부활 등을 앞세운 ‘8·2 대책’을 발표했다. 이후 ‘9·13 대책’(2018년), ‘12·16 대책’(2019년)에 이어 ‘6·17 대책’까지 두 달에 한 번꼴로 규제를 내놓았다.

▲ 발언하고 있는 김현미 국토교통부 장관

하지만 잦은 규제로 정부의 부동산 정책 신뢰도가 떨어지고 있다는 게 전문가들의 지적이다. 그동안 내놓은 각종 대책이 무색할 만큼 집값이 계속 고개를 들면서 시장의 내성(耐性)만 키웠다는 분석이다. ‘규제 발표→잠시 주춤 후 집값 재상승→추가 대책’의 악순환이 반복되면서 노무현 정부의 부동산 정책 실패를 반복하고 있다는 우려도 나온다.

규제지역 확대와 대출을 통한 ‘갭 투자’ 차단 등을 골자로 한 ‘6·17 대책’에 대한 국민의 불만도 커지고 있다. 수도권 중 규제 지역에서 빠진 경기 김포와 파주에서 호가가 수천만원씩 뛰는 ‘풍선 효과’가 이미 나타나고 있기 때문이다. 국토부는 곧바로 “과열 우려가 발생하면 즉시 규제지역으로 지정할 것”이라고 강조했다.

시장 상황도 녹록지 않다. 저금리와 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태에 따른 자금 지원 등으로 불어난 유동성이 부동산 시장을 기웃거리는 것도 악재다. 연말 3기 신도시 토지보상이 시작되면 부동산 투기세력이 움직일 수 있다는 우려도 나온다. ‘주거복지 로드맵’,스마트시티 등에서는 성과도 있었다. 역대 최고 수준의 공공임대 공급과 전월세 자금 등을 지원했다.

6·17 부동산 대책은 ‘가장 세다’는 평가를 받는다. 서울 잠실, 대치, 삼성, 청담 등 토지거래허가구역의 집을 매매할 때에는 구청의 허가를 받아야 하는 대책까지 포함돼 있다. 사유 재산권 침해 논란이 일 정도다. 이 지역에 거주하는 한 외국인은 “한국 부동산 대책이 미쳤다”고 했다.

이러한 6·17 대책이지만, 잉크가 채 마르기도 전에 ‘참패’라는 평가가 벌써부터 나오고 있다. 경기 김포, 파주 등 비규제지역의 집값이 급등하는 풍선 효과는 걷잡을 수 없을 만큼 거세다. 서울 강남, 목동, 마포, 상계 등 재건축 단지의 아파트 가격은 평균 1억원 이상 올랐다. 심지어 토지거래허가구역 내 아파트 가격도 상승세다.

부동산시장에 또다시 전운이 감돌고 있다. 정책당국은 추가적으로 내놓을 수 있는 고강도 대책이 얼마든지 있다고 공언하고 있으며, 조만간 발표할 태세다. 국민들은 ‘이번에는 어떤 대책이 나올까’ 바짝 긴장하는 분위기다. 일부 강남 주민은 강도 높은 대책이 나올수록 ‘강남 특권’을 인정하는 셈이기 때문에 오히려 기다린다고 한다.

모든 경제정책은 정책당국과 국민(시장 포함)이 동참하는 일종의 축제가 돼야 한다. 정책당국의 신호에 따라 국민이 반응해야 효과를 볼 수 있기 때문이다. 국민의 기초생활인 의식주와 관련한 정책일수록 그렇게 돼야 한다. 부동산 대책을 마련할 때 시장의 생리와 국민의 마음을 읽는 데에서 출발해야 한다고 강조하는 것도 이 때문이다.

가장 경계해야 할 적(敵)은 특정 목적 및 이념 등과 같은 프레임에 갇혀 ‘갈라파고스 함정’에 빠지는 일이다. 갈라파고스 함정이란 중남미 에콰도르령(領)인 갈라파고스 제도가 아메리카 대륙으로부터 1000㎞ 이상 떨어져 있는 것에 빗대 급변하는 환경 변화를 읽지 못하는 현상을 말한다.

정책당국이 특정 프레임에 갇혀 있다면 급변하는 환경 변화에 그대로 노출돼 있는 시장은 불안해지고 국민은 혼란스러워질 수밖에 없다. ‘외부성’도 급증해 국가의 개입이 늘어나고 있다. 사적 비용과 사회적 비용 간 괴리를 의미하는 외부성이 나타나면 ‘인간은 합리적이다’라는 전제로 부동산시장에서 가장 널리 적용되는 ‘경합성’과 ‘배제성’의 원칙이 무너진다. 

수암(守岩) 문 윤 홍<大記者/칼럼니스트> moon4758@naver.com